حق افراز چیست و چگونه انجام می‌شود؟

حق افراز یکی از مسائل مهم حقوقی در حوزه املاک مشاع است. افراز به معنای تفکیک سهم هر شریک از ملکی است که چند مالک دارد و به صورت مشترک مورد استفاده قرار می‌ گیرد. در این مقاله به بررسی کامل افراز، انواع آن، مراحل، مدارک لازم و همچنین هزینه‌ های مرتبط با آن می ‌پردازیم.

افراز چیست؟

افراز به فرآیندی گفته می ‌شود که طی آن ملک مشاع بین شرکا به صورت فیزیکی و قانونی تقسیم می ‌شود. ملک مشاع، ملکی است که بیش از یک مالک دارد و این مالکان در تمامی بخش‌ های ملک شریک هستند. هدف از افراز، تفکیک سهم هر شریک به طور جداگانه است تا هر مالک بتواند به صورت انحصاری از سهم خود بهره‌برداری کند. اگر توافق بین شرکا وجود نداشته باشد، حق افراز به عنوان راهکاری قانونی مورد استفاده قرار می ‌گیرد.

در حوزه ملک منظور از افراز چیست؟

در حوزه املاک، افراز به معنای تفکیک سهم مشخص هر یک از شرکا از یک ملک مشاع است. زمانی که ملکی مشاع باشد، تمام مالکان به صورت مشترک در آن سهم دارند و نمی‌ توانند به صورت مستقل در آن تصرف کنند. حق افراز و فروش ملک مشاع به شرکا این امکان را می‌دهد که سهم خود را از ملک جدا کرده و در صورت نیاز، آن را به فروش برسانند.

دعوای افراز ملک مشاع

در صورتی که بین شرکا در خصوص نحوه تقسیم ملک مشاع اختلاف به وجود آید و توافقی در کار نباشد، هر یک از مالکان می‌ توانند از دادگاه درخواست افراز کنند. این موضوع به یک دعوای حقوقی منجر می‌شود که طی آن دادگاه بررسی می‌کند آیا ملک قابل افراز است یا خیر. اگر ملک قابل تقسیم باشد، حکم افراز صادر شده و سهم هر شریک مشخص می‌شود؛ در غیر این صورت، دادگاه حکم به فروش ملک مشاع می‌دهد.

انواع افراز ملک مشاع

افراز ملک مشاع به دو روش انجام می‌شود:

افراز توافقی: این نوع افراز در صورتی انجام می‌شود که تمامی شرکا بر نحوه تقسیم ملک توافق داشته باشند. در این حالت، تقسیم ملک به صورت دوستانه و بدون نیاز به مراجعه به دادگاه صورت می ‌گیرد.

افراز قضایی: در این روش، زمانی که شرکا به توافق نرسند، یکی از مالکان به دادگاه مراجعه کرده و درخواست افراز می‌ کند. دادگاه با بررسی شرایط و پس از تعیین کارشناس، حکم به تقسیم ملک یا در صورت عدم امکان تقسیم، حکم فروش آن را صادر می ‌کند.

مراحل افراز ملک مشاع

برای افراز ملک مشاع، باید مراحل زیر طی شود:

ارائه درخواست افراز: ابتدا یکی از مالکان باید درخواست افراز را به اداره ثبت اسناد یا دادگاه محل ارائه دهد. در این مرحله باید اسناد مالکیت و سایر مدارک لازم نیز به همراه درخواست ارائه شوند.

بررسی مدارک توسط کارشناس: پس از ثبت درخواست، دادگاه یا اداره ثبت اسناد کارشناس رسمی را تعیین می‌ کند که ملک را بررسی کرده و چگونگی تفکیک آن را مشخص کند. این بررسی شامل اندازه ‌گیری دقیق سهم هر مالک و تهیه نقشه تفکیکی است.

صدور حکم افراز: پس از ارائه گزارش کارشناس، دادگاه یا اداره ثبت تصمیم نهایی را می ‌گیرد. اگر ملک قابل تقسیم باشد، حکم افراز صادر می‌ شود و هر یک از مالکان می ‌توانند سهم خود را دریافت کنند.

اجرای حکم افراز: در این مرحله، پس از صدور حکم، ملک براساس نقشه تفکیکی بین مالکان تقسیم شده و سهم هر یک از آن ‌ها به صورت رسمی به ثبت می ‌رسد.

مدارک لازم برای افراز ملک مشاع

برای درخواست افراز ملک مشاع، ارائه مدارک زیر ضروری است:

• سند مالکیت: سند رسمی ملک که به صورت مشاع بین مالکان تقسیم شده است.
• نقشه تفکیکی: در صورتی که قبلا نقشه‌ای برای ملک تهیه شده باشد.
• شناسنامه و کارت ملی: مدارک هویتی مالک یا مالکان.
• درخواست رسمی: درخواست کتبی افراز به همراه مدارک مربوط به ملک.

هزینه افراز ملک مشاع

هزینه ‌های افراز ملک مشاع شامل چند بخش می ‌شود:

هزینه دادرسی: در صورت مراجعه به دادگاه برای افراز قضایی، هزینه دادرسی باید پرداخت شود.

هزینه کارشناسی: پس از تعیین کارشناس، هزینه‌ های مربوط به اندازه‌ گیری و تهیه نقشه تفکیکی توسط مالکان پرداخت می ‌شود.

هزینه‌های ثبتی: پس از صدور حکم افراز، هزینه‌ های ثبت سند جدید به نام هر یک از مالکان نیز بر عهده آن‌هاست.

هزینه فروش ملک مشاع: در صورتی که امکان افراز ملک وجود نداشته باشد، دادگاه حکم به حق افراز و فروش ملک مشاع صادر می‌ کند. در این حالت، هزینه ‌های مربوط به فروش ملک نیز باید توسط مالکان پرداخته شود.

نتیجه‌گیری

حق افراز و فروش ملک مشاع یکی از حقوق اساسی مالکان املاک مشاع است که به آن‌ها اجازه می ‌دهد سهم خود را از ملک جدا کرده و در صورت نیاز به فروش برسانند. این فرآیند می ‌تواند به صورت توافقی بین شرکا انجام شود یا از طریق مراجعه به دادگاه و طی مراحل قانونی صورت گیرد. مهم ‌ترین نکته در افراز، ارائه مدارک کامل و همکاری با کارشناس رسمی برای تعیین دقیق سهم هر یک از مالکان است. همچنین، در صورت عدم امکان تقسیم ملک، دادگاه حکم به فروش آن می ‌دهد که مالکان باید هزینه‌ های مربوطه را پرداخت کنند.